Как выгодно купить коммерческую недвижимость в Чернигове?

Если для расширения вашего бизнеса или будущих инвестиций требуются интересные объекты коммерческой недвижимости, то рассмотреть варианты, предлагаемые на аукционах системы Прозорро необходимо. Здесь выставляют на продажу объекты государственной собственности. Согласно Закону Украины «О приватизации государственного и коммунального имущества», любая продажа может быть реализована только при помощи Prozorro.Sale, а значит с ее помощью можно их купить.

Если вам интересно взять в аренду объект госсобственности, то согласно Закону «Об аренде государственного и коммунального имущества», такие торги также проходят только в Прозорро.

С другой стороны, есть еще одна интересная платформа СЕТАМ (Setam/OpenMarket). На СЕТАМ реализуют арестованное имущество. При этом сама продажа носит принудительный характер, и осуществляется также через аукционы. Об этих платформах немного подробней.

Как выгодно купить коммерческую недвижимость в Чернигове?

В основном объекты недвижимости государственной собственности продаются по программе «Малая приватизация», здесь может быть выставлено на продажу имущество, оценочная стоимость которого не превышает 250 миллионов гривен. Однако открытие большой приватизации даст возможность потенциальным инвесторам купить крупные государственные объекты и предприятия.

Продажа коммерческой недвижимости в Чернигове и по всей Украине осуществляется в публичной электронной системе Прозорро.Продажи, где в торгах могут принять участие все желающие юридические или физические лица. Сам аукцион проходит в открытом формате, где между любыми участниками существует только равноправная конкуренция.

Почему получается выгодно купить объект на таких аукционах? Для некоторых объектов конкурентная среда не настолько большая, и цена будет повышаться не особенно, а значит можно приобрести привлекательную недвижимость по цене ниже рыночной. Хотя порой возникает и обратная ситуация, когда конкуренция приводит к увеличению стоимости лота в несколько раз и даже в несколько десятков раз, но такой вариант реализуется сравнительно редко.

В системе Setam/OpenMarket также может быть проведен аукцион недвижимости в Чернигове, причем на продажу будут выставлены объекты арестованного имущества. Что можно приобрести на таких торгах, этот вопрос необходимо рассмотреть подробней.

Какую недвижимость можно приобрести на аукционе?

Какие объекты или имущество выставляется на продажу в системе электронных аукционов Прозорро.Продажи:

• различная жилая недвижимость, это могут быть квартиры, дома, дачи, коттеджи, отдельные помещения, а также участки земли под застройку;
• коммерческая недвижимость – различные по размерам торговые площади, отдельные магазины, гаражи и места для парковок, подвалы, офисные помещения и целые офисные или административные здания;
• производственные и промышленные площади - цеха, участки в промзоне, части предприятий или целые комплексы;
• аренда государственного и коммунального имущества;
• имущество по делам банкротства физических и юридических лиц;
• активы банков банкротов, которые продаются по инициативе ФГВФЛ;
• торги по распределению квоты поддержки;
• объекты «Укрпочты», ГП «Укроборонпрома», а также «Укрзализныци» и «Укрспирта»;
• аренда, а также продажа земли;
• продажа специальных разрешений на пользование недрами Украины;
• продажа необработанной древесины;
• движимое или недвижимое имущество, которое по своему желанию продают через систему Прозорро коммерческие компании или частные собственники.

Последний вариант возникает, когда владельцы сами продают свои активы при помощи электронных аукционов. Это вполне логичное желание, так как о продаваемой собственности узнает максимальное количество потенциальных покупателей.

В системе СЕТАМ можно приобрести:

• арестованную недвижимость – жилые, производственные или коммерческие объекты;
• движимое имущество (оборудование, автотранспорт и т.д.);
• бытовая или компьютерная техника;
• товары народного потребления;
• металлолом и другие арестованные активы.

Если говорить об арестованных квартирах, домах, предприятиях или их частях, то на таких торгах появляется возможность найти довольно интересный по цене вариант покупки.

Как проходит аукцион по продаже недвижимости?

Если брать Prozorro.Sale, то в этой системе возможно проведение двух типов аукционов, а именно:

• английский или стандартный вариант, предполагающий повышение цены в процессе. У каждого участника будет три минуты в каждом из трех раундов, чтобы повысить ставку. Выиграет тот участник, который предложит лучшую цену за лот. Последним всегда делает ставку тот участник, который до этого предложил наибольшую цену;
• голландский вариант, где цена идет на понижение. Таким образом удается реализовать проблемные лоты, к примеру, активы обанкротившихся банков. Аукцион проходит долгое время и при этом стоимость актива постепенно понижается. Если какой-либо участник останавливает торги и фиксирует цену, то другие участники могут еще перебить данную стоимость в последнем раунде на повышение, хотя последнее слова остается за тем потенциальным покупателем, который остановил торги.

Голландский сценарий используется для продажи активов ликвидируемых банков. Это оказался удобный и главное быстрый способ продать имущество, рыночная цена которого трудно определяется.

Для системы СЕТАМ аукционы проходят также на повышение стоимости, однако есть отличия от системы Прозорро. Здесь повышение цены можно делать одному участнику столько раз, сколько он хочет, но ставка всегда должна быть сделана на определенный шаг, который оговаривается в условиях проведения аукциона. Свою цену можно подать в специальном ценовом предложении один раз, причем в нем кратность шага не учитывается. Побеждает на торгах тот, кто предложит наибольшую сумму денег за лот.

Как принять участие в аукционе, рассмотрим подробней на примере Прозорро:

• сначала вам необходимо подобрать для себя интересный объект недвижимости или другого имущества;
• с разных сторон изучить его, а также оценить возможные риски, связанные с его приобретением. Коммерческая недвижимость в Чернигове и в других городах страны представлена в самой системе Прозорро в ее базе, подробную информацию можно также получить и на специализированном портале Риэлтотенедрс;
• если вы подобрали для себя интересный объект, то вам следует принять участие в аукционе, для этого следует выбрать одну из сертифицированных интернет площадок Прозорро. Такие официальные площадки осуществляют деятельность по взаимодействию заказчиков и участников с системой электронных торгов, сама по себе Prozorro напрямую такого взаимодействия не осуществляет, только через посредников;
• все маркетплейсы равноправны между собой, а информация, размещенная на одном, тут же появится в базе Прозорро и станет доступной на любой другой площадке. Выбрать площадку можно среди вариантов, указанных на официальном сайте системы: (https://prozorro.sale/info/elektronni-majdanchiki-ets-prozorroprodazhi-cbd2);
• после регистрации вам следует выразить свое желание принять участие в конкретном аукционе и подать свои документы на участие;
• вы оплачиваете регистрационный и гарантийный взнос, причем последний вам будет возвращен, если вы не выиграете торги, или же эта сумма будет учтена в общей стоимости, если вы выиграете;
• далее идет этап вопросов и ответов, формирования и предоставления своего ценового предложения;
• стартует аукцион, где у вас будет три попытки в трех раундах для установки своей ставки. На каждую попытку отводится 3 минуты;
• побеждает тот участник, кто даст лучшую цену и с ним подписывается протокол аукциона;
• после верификации победителя и оплаты всей суммы, подписывается договор купли-продажи;
• с таким договором можно обращаться в нотариальную контору для перерегистрации купленного имущества в свою собственность.

Отдельно здесь стоит выделить два момента. Во-первых, верификация победителя может потребовать от вас предоставления каких-либо других документов. Это обязательная процедура проверки законности вашего участия в торгах. К примеру, победитель не должен попадать под определения Закона «О санкциях», и в ряде других случаев.

Во-вторых, кроме общей суммы покупки, победитель обязан заплатить официальной интернет площадке вознаграждение. Размер такой комиссии будет одинаковым для всех маркетплейсов, а сумма в этом случае определяется при помощи действующего законодательства. Кроме комиссии, вам также будет нужно оплатить все государственные налоги и услуги нотариуса.

Для системы Setam/OpenMarket есть возможность регистрации на аукцион непосредственно с портала. Также некоторые маркетплейсы Прозорро подключены к СЕТАМ, а значит с одного ресурса вы можете принимать участие в различных торгах. Победителем в торгах арестованным имуществом становится тот участник, кто предложит лучшую цену. Если лот не продан, то идет его уценка перед вторым этапом продажи. Для недвижимости уценка может быть до 30% от первоначальной стоимости, а для других активов до 50%.

Важно понимать, что после подписания протокола торгов СЕТАМ с его победителем, с арестованного имущества снимаются все запреты и аресты, за исключением судебных решений, выданных в качестве обеспечения иска. Также важно понимать, что бывшие владельцы недвижимого или движимого имущества не выражали своего согласия на принудительную продажу. Это дает им право обратиться в суд с обжалованиями, а значит купленный на СЕТАМ актив может оказаться проблемным. Это стоит учесть заранее.

Как принять участие в аукционе?

В торгах в системе Прозорро.Продажи и СЕТАМ можно принять участие полностью самостоятельно. Однако у вас могут возникнуть некоторые трудности и с юридической стороной вопроса, и с самой механикой участия в торгах. Здесь вам может понадобиться профессиональная помощь. Ее вы можете получить от профильного юриста в агентстве Rialtotenders. При этом вы можете обратиться с вопросом и за помощью как на отдельном каком-либо этапе, так и с полным сопровождением «под ключ».

В последнем случае вы получите помощь:

• в оценке объекта недвижимости и всех рисков, связанных с его покупкой;
• при подаче документов в систему Прозорро;
• на этапе подачи ценового предложения;
• во время самого участия в аукционе;
• при подписании договора купли-продажи;
• во время перерегистрации купленного имущества в свою собственность.

Практика показывает, что сопровождение юристом вашего участия в торгах Прозорро и СЕТАМ помогает сэкономить. Дело в том, что профильный юрист не только знает юридическую сторону вопроса, но и хорошо разбирается в работе самой системы, а также сможет точно оценить перспективность или наоборот проблемы потенциального объекта покупки.