Рынок недвижимости в Чернигове. Покупателям стало легче

Если и есть в нашем обществе отрасль экономики, которая не поддается прогнозированию, то это именно рынок недвижимости. Вряд ли кто-то мог предсказать цены на квартиры год назад или рассчитать спрос на те или иные районы или форматы. Слишком многие факторы влияют на процессы купли-продажи-аренды жилья.

Но при этом тема остается актуальной для большинства жителей города. Кто-то заводит семью и начинает отдельную от родителей жизнь, кто-то разъезжается, кто-то получает наследство, а кто-то подыскивает подходящую квартиру или помещение под бизнес в аренду. А раз так, то совершенно нелишним будет любой обзор рынка от специалистов в этой отрасли, который был подготовлен при поддержке сайта OBYAVA.ua.

10 лет зигзагами

За последние 10 лет отрасль дважды попадала в стрессовые условия. Первый раз – в связи с экономическим кризисом 2008 года, который заставил всех кардинально по-новому взглянуть на рынок недвижимости. Во второй раз – в 2014–2015 годах. Оба раза ключевым фактором был обвал гривни по отношению к доллару: сначала в 1,6 раза, затем – примерно в 3 раза. Плюс ко всему в 2014-м добавился фактор активной внутренней миграции.

В первый межкризисный 5-летний период ситуация была стабильной: непомерно раздутые цены на жилье постепенно ползли вниз. Возможно, не так быстро, как того хотели покупатели, но многие риелторы, подводя итоги очередного календарного года, резюмировали свои размышления фразой на манер «сейчас на рынке недвижимости настало время покупателей». Объясняли просто: цены снижаются, продавцы готовы торговаться, предложение превышает спрос.

Застоя нет. Есть доверие

Сегодня рынок недвижимости пребывает в похожих условиях. С одной поправкой – цены, похоже, достигли дна и замерли. Риелторы считают, что купить квартиру в Чернигове дешевле, чем сегодня, вряд ли получится. Дальше возможен только рост. Но когда он начнется – сказать трудно. А вот слухи о том, что активность минимальна, развеивают.

– Я бы оценил рынок на семь из десяти баллов, – говорит директор агентства недвижимости Broadway Игорь Писанка. – Причем все достаточно стабильно, не вижу предпосылок для падения или всплеска, как это было в 2014 году.

Вторит коллеге и директор АН «Приват Риелт» Инна Ризуха. По ее шкале оценок ситуация на рынке недвижимости зафиксировалась на шести-семи баллах из десяти.

– Дрібні ріелтори частково пішли з ринку, але це не означає, що угод стало менше. Просто тепер люди більше довіряють агенціям із досвідом, які гарантують безпечне проведення операцій з нерухомістю, – объясняет председатель «Спілки фахівців нерухомості України».

Повышение доверия к крупным АН, давно работающим на рынке, отмечают и другие наши собеседники. Причин тому две.

Во-первых, наконец-то стала давать плоды многолетняя информационная кампания: у людей сформировалась определенная культура и понимание того, почему в столь важных вопросах, как покупка жилья, не стоит ради экономии в 50 долларов рисковать потерять все имущество.

А во-вторых, крупное агентство – это не просто посредник, который подыщет варианты, получит свои комиссионные и умоет руки. Стратегия работы авторитетного АН заключается в том, чтобы предоставить все услуги, включая полную проверку объекта недвижимости (есть ли аресты, находится ли в залоге, кто реальные владельцы и т. д.) и юридическое сопровождение всех этапов сделки.

Кстати

По данным Ассоциации специалистов недвижимости Украины, по итогам 2016 года Чернигов занял 1-е место в Украине по чистоте сделок. Представитель АСНУ в Чернигове Игорь Писанка объясняет это высоким уровнем услуг агентств недвижимости и отсутствием скандалов с недостроями.

– Фактически всё достраивается в оговоренные сроки. Иногда могут быть задержки максимум на полгода, но не по вине застройщиков, а из-за бюрократических процедур.

В долларах – подешевело, в гривне – подорожало

В нынешних экономических условиях самым важным критерием выбора для большинства жителей Чернигова является стоимость квартиры или дома. Риелторы единодушны: если в долларах цены серьезно упали (почти в два раза), то в гривне, с учетом скачка курса, подорожали примерно в те же два раза.

Вот конкретный пример: купить среднюю двухкомнатную квартиру в Чернигове в 2013 году можно было за 25-30 тысяч долларов США, а сейчас – за 14–17 тысяч. Переводим первую сумму в гривню по курсу 8 (2013 год), а вторую – по курсу 28 (февраль-2018). Получается двукратный прирост. Вывод на поверхности: люди, хранившие сбережения в валюте, сегодня могут себе позволить значительно больше, чем пять лет назад, а вот в противном случае копить придется в два раза дольше.

Впрочем, рынок недвижимости в Украине всегда был крепко привязан именно к доллару, поэтому принято считать: жилье подешевело.

– Продавцам прежде всего тяжело психологически: в свое время купил за 30 тысяч долларов, а теперь продать за 17–18 тысяч?! – объясняет Игорь Писанка. – Или сделал ремонт в квартире на 15 тысяч долларов, а теперь она всего столько стоит.

С другой стороны, продавец недвижимости параллельно ищет варианты и для покупки жилья. А потому где «недополучил» – компенсирует экономией.

Самые доступные отдельные квартиры с удобствами – малосемейки. В отдаленных районах города можно найти варианты за 10 тысяч долларов. Пять лет назад в такие цифры мало кто мог бы поверить. Но опять-таки, если перевести в украинскую валюту, получится хорошая 3-комнатная квартира из 2013 года.

Кстати, именно долларовые колебания сегодня больше всего пугают как покупателей, так и продавцов. Нередко клиенты АН даже просят временно приостановить продажу, если видят неприятные для себя тенденции.

Лайфхак от Инны Ризухи

Корректнее всего сравнивать цены не за квартиры в целом (слишком уж все индивидуально), а за квадратный метр. И здесь риелторы отмечают следующую тенденцию: в новых домах застройщики продают любую жилплощадь по стабильной цене. Множишь квадраты на ценник – получаешь итог.

А вот на вторичном рынке ситуация несколько иная. Простым умножением не обойтись, поскольку стоимость метра меняется: чем меньше квартира, тем он дороже.

– Тому, якщо ви бажаєте придбати 3–4-кімнатну квартиру, то вигідніше обирати з варіантів на вторинному ринку, а от більш популярні 1–2-кімнатні квартири економніше купувати в новобудовах,– делится секретом Инна Ризуха.

Кстати, преимуществом вторичного рынка является более широкий выбор. Например, на одной из самых популярных досок объявлений OBYAVA.ua по состоянию на 7 марта по Чернигову в продаже была 332 квартиры в новостройках и в 4 раза больше предложений «вторички».

Эконом жилье популярно. А хрущевки – нет

Несколько лет назад в Киеве началось массовое строительство домов с миниатюрными квартирами. Нередко такие многоэтажки презрительно называют скворечниками, но функцию свою они исправно выполняют – обеспечивают людей, приехавших в столицу со всей Украины на заработки, доступным жильем.

В Чернигов трудовые мигранты едут не в таких количествах, но, тем не менее, из сел Черниговской области приток людей есть. А потому и спрос на дешевые варианты также остается стабильным. К тому же часто экономжилье – единственный доступный вариант для переселенцев.

Именно поэтому в последнее время появилось так много объявлений о продаже комнат в общежитиях. Цена в 5–7 тысяч долларов позволяет закрепиться в Чернигове, получить регистрацию, найти работу. А через два-три года, поднакопив денег, перебраться в более комфортные условия.

– Попит на гуртожитки в Чернігові був завжди. Це найдоступніше житло, яке собі може дозволити людина,– говорит Инна Ризуха.

Активизировали торговлю и новые законы, упростившие процедуру приватизации жилья в общежитиях.

Параллельно тенденцию заметили и застройщики, которые уже готовы предлагать бюджетные варианты. И что симптоматично, даже в не самых популярных районах люди готовы селиться в таких квартирах.

– Например, возле КСК уже сдана первая секция жилья, переделанного то ли из училища, то ли из техникума. Эти «смарт-квартиры» стоят как хрущевки – 12–13 тысяч долларов. Сейчас готовится вторая очередь, – говоритИгорь Писанка.

Кстати, тот факт, что люди отдают предпочтение небольшим квартирам практически в промзоне перед хрущевками в более престижных районах, говорит о многом.

– Старе житло – менш ліквідне. За ті ж хрущовки через кілька років за необхідності продажу можна буде отримати значно менше, ніж за нове житло, придбане зараз за тією ж ціною,– говорит Инна Ризуха. – Хрущовки вже відживають своє. Вони менше економні, про індивідуальне опалення можна лише мріяти, а комунікації щороку зношуються все сильніше. Термін експлуатації будинків, зведених у 60–70-х роках, був 50 років. Тому треба вже зараз зрозуміти, що доведеться змінювати житло, і ні в якому разі не лякатися цього. Покладіться на фахівців – і не хвилюйтеся.

Еще одна причина – большая площадь в новостройках. Сегодня 1-комнатная квартира площадью менее 40 квадратных метров – редкость. Тогда как в старых панельках на той же площади размещается две, а то и три комнаты и крошечная кухня.

Невысокая покупательская способность черниговцев приводит к тому, что продавцы все чаще идут на уступки и не завышают цены на недвижимость. Если на сайте OBYAVA.ua при поиске квартиры установить фильтр и искать предложения в диапазоне от 10 до 20 тысяч долларов, то система выдаст вам более 600 предложений среди которых – 3- и даже 4-комнатные (!) квартиры.

На рынок влияет коммуналка

Еще одна тенденция – повышение значимости фактора коммунальных услуг. В последние годы плата за квартиру, электричество, вода, газ и тепло росли бешеными темпами. Это сказалось на двух вещах. Во-первых, значительно выросла стоимость аренды. Интересно, что в этом случае часто развитие идет по анекдотичному сценарию («Сколько стоит курица?» – «1000 долларов». – «Вы сумасшедший?!» – «Нет, просто деньги нужны»).

– Если раньше, допустим, за квартиру хозяин просил 1000 гривен + коммунальные, то теперь из-за роста тарифов ставит цену 1500 + все те же коммунальные, – признается Игорь Писанка. – Он ведь помнит, что и за свое жилье должен платить по новым расценкам.

К тому же люди привыкли считать в долларах и теперь ощущают, что им чего-то не хватает. Стараются компенсировать это.

А во-вторых, из-за огромных счетов (в первую очередь на отопление) все чаще люди переезжают из слишком больших квартир и домов в более скромное жилье. Поэтому на рынке наблюдается перекос: дефицит 1–2-комнатных квартир и излишек 3–4-комнатных. Соответственно реагируют и цены.

Где покупать квартиру? Самые перспективные по версии риелторов районы Чернигова

1. Масаны. В последние годы район бурно развивается. Строятся новые дома, детсад, есть проект новой школы. Район небезосновательно называется молодежным.

2. «ЗАЗ». Директор АН «Приват Риелт» Инна Ризуха видит в нем ту же перспективу, что и у Масанов (в Масаны, кстати, тоже не все верили). Здесь в скором времени появится жилой комплекс из семи 17-этажек с современной инфраструктурой.

3. ул. Белова/ул. Кольцевая (район «Эпицентра»). Ситуация в чем-то схожа с «ЗАЗом». Плюсом является отсутствие по соседству крупных предприятий и перспектива расширения микрорайона с «мостиком» на противоположную сторону Кольцевой, где планируется строительство жилого комплекса с детсадом.

Кстати

Инфраструктурные факторы в Чернигове редко влияют на колебание цен на рынке недвижимости. Теоретически проект строительства дороги на Шерстянку должен был бы поднять престижность района и увеличить ценники на квартиры. Однако пока что этого не произошло – от проекта до реализации еще слишком далеко.

Интересная ситуация и с открытием ТЦ «Голливуд». Благодаря ему в соседних домах несколько повысилась стоимость аренды. Видимо, за счет повышенного спроса со стороны продавцов, работающих в торговом центре.

Тенденция

Свободных площадок в центре города осталось слишком мало, но ликвидность домов в этой части города всегда была высокой, а потому у застройщиков один выход – договариваться с владельцами старых частных домов, отселять их, сносить ветхое жилье и строить многоэтажки.

Процесс уже пошел. Яркий пример – угол улиц Полуботка и Пушкина, где по соседству с Белым мостом и Стрижнем вот-вот стартует строительство.