Покупаем жилье правильно

К покупке своего укромного уголка стоит подходить ответственно. Ведь это дело не простое: найти нужное жилье, подготовить необходимые документы, все оформить и заверить. Ну и, конечно же, потратить солидную сумму на это все, ведь только один заветный «квадрат» может стоить как средняя зарплата украинца. А зачастую и дороже.

Риелтор – проводник в мире жилья

Первое, что необходимо сделать, – найти желаемую квартиру или дом. Исключением можно назвать разве что тот случай, когда покупатель заранее знал, что конкретно хочет приобрести.

Для того, кто ищет, есть два пути: самостоятельный и с помощью риелтора. Первый, с одной стороны, дешевле, ведь эксперты рынка жилья работают не бесплатно. С другой стороны, это затраты времени и сил. Ведь сначала надо исследовать интернет, газеты и другие ресурсы, где есть предложения по продажам, потом связаться с продавцом, уточнить по параметрам жилья и договориться о просмотре. А так все это за вас сделает риелтор.

– Риелтор уже знает, где искать. Помимо того, уже имеет наработанную базу объектов недвижимости, – рассказывает директор агентства недвижимости «Светлица» Светлана Руденко. – Кроме того, если жилье надо купить срочно, то можно выбрать объект и чуть дороже – может, по цене у риелтора получится договориться с хозяином.

В поиске риелторы используют не только свою наработанную базу, но и информацию о продаваемом жилье от других риелторов. Ведь продавец жилья тоже не всегда пытается продать самостоятельно, а обращается к специалистам по недвижимости. Поэтому риелторы могут знать самые новые предложения, которые еще нигде не «светились». Конечно, не обходится и без, скажем так, стандартных подходов поиска, например газеты или интернета.

Понятно, что агентство недвижимости должно быть надежным. Словосочетание «черный риелтор» не сулит ничего хорошего. Продажа жилья без ведома владельца, со скрытыми условиями, обманом при получении залога – это не весь инструментарий неблагонадежных риелторов, которые могут действовать вместе с такими же «честными» нотариусами.

Поэтому первого попавшегося риелтора выбирать не стоит. Лучше потратить время и из множества агентств недвижимости выбрать то, у которого хорошая репутация. И первый помощник в этом – сарафанное радио. Речь идет о рекомендациях родственников, друзей, знакомых. Только тех, которые сталкивались с темой купли-продажи жилья, причем успешно и могут это доказать.

Но может быть и так, что посоветовать некому. Например, человек собирается переехать жить в другой город, где никого не знает. К тому же стоит проявить здоровый скепсис по поводу риелтора, которого предлагают. Вдруг он и советчик в сговоре? И для проверки пригодятся отзывы в интернете. Для этого Светлана Руденко советует обратить внимание на сайт rieltor.ua. Там к тому же есть рейтинг. Впрочем, это не все советы.

– Вот вы обратились к риелтору, попросили найти жилье. И он сегодня на связи, а завтра он уже пропал. И все. Ну это уже безответственность, зачем такой риелтор? – риторический вопрос от Светланы Руденко. – Ведь он должен быть заинтересован в клиенте, предлагать несколько вариантов по тем параметрам и в те сроки, которые были оговорены при встрече, а не что-то одно первое попавшееся из интернета.

Помимо поиска жилья, риелтор выезжает с клиентом на осмотр вариантов, консультирует по предложениям и, как уже упоминалось, может попробовать сбить цену. Если дело движется к сделке, то специалист также подготавливает документы к сделке, помогает оформить так называемый договор задатка или предварительный договор между сторонами как гарантия будущей купли-продажи жилья. Хороший риелтор, например, содействует в оценке жилья, получении выписки из земельного кадастра, получении технической документации. Ну а дальше уже работа нотариуса. И юриста, если стороны сами не хотят составлять договор купли-продажи жилья, а обращаются за этим к специалисту.

Доверяй, но проверяй

При покупке жилья нужно не только обратить внимание на квадратные метры, цену и риелтора. После того как выбор объекта недвижимости состоялся и приближение к покупке своей мечты стало явным, частный нотариус Ольга Белова советует следующее:

– Необходимо проверить, кто является собственником жилья; на основании каких правоустанавливающих документом и сколько лет принадлежит собственность продавцу; отсутствие долгов по коммунальным платежам; отсутствие арестов, запретов, других ограничений, не ведутся ли судебные споры; кто проживает в жилье, ведь официально зарегистрированные в нем не лишаются права проживания при осуществлении купли-продажи. При этом, если жильем могут пользоваться дети, необходимо разрешение органа опеки и попечительства на продажу.

Важно помнить, что нотариально заверенное согласие на продажу жилья другого из супружеской пары в некоторых случаях также необходимо.

Следует учесть и то, что если продавец на момент совершения сделки не управлял и не понимал, что делает, то есть был недееспособен или частично недееспособен, то сделка также может быть признана судом недействительной.

И не лишним будет долги, аресты и судебные споры мониторить до самого завершения заключения сделки. Ведь мало кому захочется внезапно оплачивать за кого-то коммуналку; при наличии ареста сделку просто не зарегистрируют; и если в суде обжалуют право собственности продавца на жилье, то ваш с ним договор купли-продажи автоматически станет недействительным.

Предварительный договор – гарантия сделки

Предварительный договор купли-продажи может касаться не только получения задатка. Среди причин появления этого документа в процессе приобретения жилья может быть и то, что у покупателя сейчас нет всей суммы, еще идут переговоры о содержании основного договора, или собраны еще не все документы. Тем не менее его юридическую природу сложно переоценить, и вот почему:

– По этому договору стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи определенного жилья за оговоренную сумму и в установленные строки, – рассказывает адвокат Дарья Шипотило. – Если же в будущем от сделки отказывается покупатель, то он теряет задаток. Если продавец – возвращает задаток в двойном размере. При этом договор нотариально удостоверяется. И помните, никакие устные договоренности юридической силы не имеют. Прописывать надо все и не стесняться.

При этом в предварительном договоре можно вписать еще какие-либо условия, например нотариуса, у которого стороны обязуются подписать основной договор, или кто оплатит долги по коммуналке, если они есть.

Также адвокат советует передавать задаток при нотариусе, после проверки последним документов касательно сделки и подписи документа.

Отдельно стоит упомянуть о юристах. Правовед, который будет составлять договор купли-продажи жилья, опять-таки должен быть надежным и с репутацией. Возвращаемся к тому, что выбрать такого помогут как те же советы, отзывы, изучение профилей соцсетей (в частности, так можно попробовать узнать об опыте работы правоведа), так и, например, наличие адвокатского удостоверения, которое можно проверить в Едином реестре адвокатов Украины.

Сделка без сюрпризов

Согласитесь, благонадежный покупатель и/или продавец жилья не хочет никаких неожиданностей, которые могут в будущем ударить по кошельку и нервам. Поэтому во время подготовки к совершению самой сделки следует обратить особое внимание на такие нюансы:

– Не нужно в договоре купли-продажи занижать стоимость жилья. Ведь если сделка по какой-то причине будет признана недействительной, пострадает покупатель – продавец будет обязан вернуть ему только ту сумму, которая указана в договоре, – говорит нотариус Ольга Белова. – Также не стоит куплю-продажу заключать через договор дарения. Если такой документ будет признан недействительным в судебном порядке, покупатель вполне может остаться и без денег, и без недвижимости – он просто не сможет доказать, что продавец получил от него деньги.

Особое внимание следует уделить в том случае, если вы имеете дело с доверенным лицом. Значительная часть сделок купли-продажи, осуществляемых представителем по доверенности, признаны недействительными. Например, потому что собственник жилья, выдал доверенность заранее, но на момент заверения договора купли-продажи – умер. Или у «представителя» поддельная доверенность. Да еще при этом «выданная» за границей. Нотариус, подключенный к реестру, проверяет действительность доверенностей, выданных в Украине и Российской Федерации. Легальность доверенностей из других стран проверить невозможно.

Отдельно стоит упомянуть про договор купли-продажи, ведь именно он дает основание на изменение собственника жилья. Адвокат Дарья Шипотило утверждает, что в подобных документах необходимо указывать все до мельчайших деталей. При этом рассказала, на какие моменты следует обратить особое внимание:

• Четкое определение объекта продажи как в приложении к договору, так и в самом договоре, наличие плана-схемы объекта продажи.
• Гарантии продавца о том, что третьи лица не могут предъявить никаких прав на жилье и не ведутся судебные споры касательно жилья.
• Состояние жилья (не лишним также прописать наличие счетчиков, сантехники и так далее).
• Состояние прилегающей территории, если она также есть объектом купли-продажи.
• Наличие возможности устранить недочеты, которые появились не по вине нового владельца уже после совершения сделки.
• Ответственность застройщика (продавца) за не вовремя введенный в эксплуатацию объект, нарушение сроков строительства (если речь идет о жилье, которое строится).
• Изменение стоимости жилья при колебании курса валют, инфляции.
• Механизм расторжения договора, а также санкции.

Перечень необходимых документов:

1.Техпаспорт.

2.Выписка из Государственного реестра имущественных прав на недвижимость.

3.Информационная выписка БТИ.

4.Вывод о проведенной оценке квартиры.

5.Справка о количестве зарегистрированных в квартире лиц.

6.Паспорта сторон.

7.Идентификационные коды (кроме случаев, когда граждане отказались от ИНН по религиозным соображениям, что подтверждается отметкой в паспорте).

8.Разрешение органов опеки и попечительства (если в квартире прописан ребенок/дети).

9.Документы о семейном положении: браке, разводе или смерти супруга; разрешение другого из супругов на продажу (при необходимости).

10.Правоустанавливающие документы на квартиру. К ним относятся: договор купли-продажи; свидетельство о праве собственности; свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию; договор мены; решение суда, которым признано право собственности.

11.Справка кадастрового бюро об отсутствии ограничений на землю.

12.Нотариально заверенный отказ соседей от права покупки доли в общей долевой собственности (если продается часть дома).

Финиш – у нотариуса

Важно помнить, что право собственности на жилье возникает не в момент подписания договора купли-продажи, а после его нотариального заверения и государственной регистрации. И это невозможно без нотариуса.

Опять-таки возвращаемся к вопросу надежности специалиста. Вот что по этому поводу сказала Ольга Белова:

– Нотариус, как правовой эксперт, должен гарантировать юридическую чистоту сделки. Поэтому доверие к нему определяется профессиональным прошлым и настоящим, жизнью нотариуса, его внимательностью, отношением к людям, отзывами окружающих, опытом работы.

Также можно проверить, является ли человек нотариусом, через специальный Единый реестр.

Но есть нюанс. Нотариуса, в отличие от риелтора или адвоката, нельзя выбрать любого. Есть привязка к местонахождению жилья и регистрации места проживания сторон. Например, жилье находится, в Киеве, а стороны проживают в Чернигове. Тогда можно выбирать, грубо говоря, только из черниговских нотариусов. А если, например, жилье находится в Полтаве или одна из сторон там зарегистрирована – список выбора соответственно расширяется.

Услуги нотариуса также не бесплатные. Ольга Белова посоветовала следующее:

– Оплата за оформление договора купли-продажи состоит из двух процентов (отчисления в Пенсионный фонд и государственная пошлина) от цены жилья, указанной в договоре, а также оплаты за дополнительные услуги и другие необходимые платежи. Совет: перед непосредственным нотариальным оформлением договора купли-продажи узнайте у нотариуса полную стоимость оформления до гривни, включаявсе сопутствующие платежи.

Что ж, представим идеальный вариант, когда уже есть все необходимые бумаги для заключения сделки и вы в кабинете у выбранного нотариуса.

– Спеціаліст не має права приймати порвані документи – ті, які містять підчистки, виправлення, якщо папери не підшиті і їх легко роз’єднати, – рассказывает заместитель начальника отдела по вопросам нотариата Главного территориального управления юстиции в Черниговской области Надежда Авраменко. – Також нотаріус перевіряє належність печаток, підписів, відміток. І наявність арештів на майно.

И если все в порядке, нотариус регистрирует право собственности покупателя на жилье. И всё. Как рассказала Надежда Авраменко, после регистрации можно получить соответствующую информационную справку, но это уже по желанию нового собственника жилья.

Да, процесс приобретения своей квартиры или дома, как видим, непрост. Даже с помощью специалистов понадобится некоторое время, силы и дополнительные затраты. Хотя самому осуществить куплю-продажу жилья, очевидно, в разы труднее. Однако вряд ли кто откажется от приобретения квадратных метров, имея возможность, лишь бы не брать справку или не ездить «на смотрины» жилья. Это все мелочи для тех, кто может себе позволить приобрести жилое пространство.